住房金融业务步入正轨,房地产金融是“回暖”还是“升温”?

2020-05-18 09:31:39

在我国疫情防控形势持续向好的大环境下,无论是个人房贷业务还是房企开发贷业务,自3月以来都有所恢复。而随着后续疫情影响的逐渐消散,住房金融业务也将继续步入正轨。

值得注意的是,步入正轨并不意味着对楼市的刺激。4月17日召开的中央政治局会议重申“房住不炒”,按照这一导向,近期央行和银保监会连续对各地的住房金融市场进行规范。央行5月10日发布的《2020年第一季度中国货币政策执行报告》强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。作为“稳楼市”背后的重要力量,未来,银行要继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制,规范开展住房金融业务。

对于居民而言,最关心的还是正在进行中的房贷存量利率转化。“未来LPR的走向说不清楚,如果现在拿不定主意,可以观察一段时间再做决定。”某国有大行房贷中心工作人员对客户做出如是建议。

融360|简普科技大数据研究院分析师李万赋表示,所有用户的存量房贷合同需在3月1日至8月31日之间完成转换,现已过去两月,仍有大量用户处于观望之中。

“继2019年底存量浮动利率贷款定价转换方案正式出台后,5年期LPR已在2020年内出现两次下调,且目前来看,仍存在整体下行空间,这在一定程度上也促进了用户把存量房贷转换为LPR定价的意愿,也将间接促进整个贷款利率市场化进程。” 李万赋预计。

据融360|简普科技大数据研究院最新监测数据显示,2020年3月20日-2020年4月19日,全国首套房贷款平均利率为5.42%,二套房贷款平均利率为5.74%,均环比下降3BP。

“本次数据监测期内房贷利率水平持续下降,主要原因在于2月LPR下降后,部分银行跟调存在滞后效应,导致后期房贷利率整体又有所下降。” 李万赋分析。

上述机构数据显示,5年期LPR变化后,一线城市跟进速度较快,二三城市的部分银行调整相对滞后。此外,二线城市“一城一策”执行情况明显,即使跟进同方向LPR调整,变动幅度也有所不一,维持加点数不变的二线城市只占较少比例,还有3个二线城市本期房贷利率环比上涨,且均表现为在上月房贷利率下降的基础上略有回调。

“4月20日,5年期LPR下调10BP后,部分二线城市也迅速跟进,各地之间变化差异较大。预计后续可能还会有更多城市加入下调房贷利率的队伍中。” 李万赋说。

《报告》显示,3 月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额 46.2 万亿元,同比增长 13.9%,增速较上年末回落0.9 个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的 28.8%。其中,个人住房贷款余额为 31.2 万亿元,同比增长 15.9%,增速较上年末回落0.8 个百分点;住房开发贷款余额为 9.0 万亿元,同比增长 13.6%,增速较上年末下降 1 个百分点;地产开发贷款余额为 1.29 万亿元,同比下降 7.5%,较上年末下降 0.4 个百分点。

“无论是房企开发贷款还是个人按揭贷款,都呈现类似的降温态势,这和一季度全国房地产市场降温等因素有很大的关联。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

而随着疫情防控的稳定向好,疫情对房地产行业冲击也趋于缓和。“一方面,近期《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》和《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》两份重磅文件,所释放的要素市场化和新型城镇化建设利好房地产行业;另一方面,房地产行业有序复工复产,3月一线城市上海和深圳新建商品住宅销售价格较上月分别上涨0.1%和0.5%,31个二线城市和35个三线城市新房价格环比分别上涨0.3%和0.2%,各线城市新房价格同比涨幅继续缩窄。” 金融研究中心资深研究员夏丹认为。

不过,在“稳”字当头的住房金融领域,回暖之后不能升温。“二季度包括房企的项目开工、个人的购房等都会趋于活跃,这会使得相关贷款指标有所反弹。但基于近期信贷政策,违规进入楼市的经营贷和消费贷将面临管控。” 严跃进预计。

交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟、高级研究员梁栋材亦认为,虽然疫情结束后,刚需、改善型需求会得到逐步释放,但在坚持“房住不炒”的定位和“稳地价、稳房价、稳预期”目标下,遏制投机炒房与房地产金融化泡沫化的调控基调不会变。未来,房地产市场总体仍将以稳为主,开发投资和销售大概率前低后高。在继续严格控制房地产在新增信贷资源中占比的背景下,房地产贷款增速有望保持平稳增长的趋势。

“因为您所消费的这家理发店注册的机构和房地产行业相关联,我们的信用卡不能在这样的场景中使用。”近日,在使用某股份制银行信用卡进行消费失败后,小张在致电该银行客服以后,才知道原因所在。

这折射出目前银行对房地产领域的慎重。在国家和监管部门持续构筑“房住不炒”的住房长效机制背景下,银行业保持着不触碰“雷区”的自觉。近期,多个城市出现楼市回暖迹象,乃至出现过度放松调控的政策接连“一日游”的情形。在住房金融领域,种种对“房住不炒”底线试探的举动,也引起了央行和银保监会的重视,举措密集跟进。

4月20日,央行深圳中心支行发布通知,要求辖内银行紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产情况。而在4月22日的国新办新闻发布会上被问及深圳楼市波动时, 银保监会表示,贷款一定要按照申请贷款时的用途真实使用资金,不能挪用。如果以房产抵押申请贷款,无论是按揭还是经营性贷款,资金用途一定要真实,要求银行严格监控资金流向,对于违规流入房地产的坚决纠正。

4月23日,央行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会,要求辖内商业银行坚持“房住不炒”定位,严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求,违规向购房者提供资金,影响房地产市场的平稳健康发展

“这些政策体现了当前房地产市场稳定的导向。近期各类违规资金进入房地产的新闻比较多,监管工作重点围绕此类违规资金的管制而展开。后续应积极引导各类商业银行开拓贷款业务,积极形成科学合理的贷款模式,进而促进贷款业务的健康发展。” 严跃进预计,二季度各商业银行对信贷资金的用途、投向会做积极审查,尤其是会严管违规投向房地产的行为。