民法典首提“居住权” 或将重大改变房产价值

2020-06-12 18:56:38

最新出台的民法典,大多人的聚焦热点在于“30天离婚冷静期”,其实除了这一点,《物权法》部分的修改最应当引起很多人的重视。民法典于2021年1月1日正式施行,其提出的“居住权”将深刻的改变房产价值和未来楼市的走向,并影响到每个人的切身利益和生活。

所谓居住权,是一个物权。居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。

所谓物权,是民事主体在法律规定的范围内,直接支配特定的物而享受其利益,并得排除他人干涉的权利。而居住权作为物权的一种,是登记在房管局的权利。一旦登记了,就能对抗所有人。不管这套房屋怎么转让、抵押、拍卖,都不影响居住权人居住、使用这套房屋。

根据新规,居住权无偿设立,自登记时设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

业主即便事后获得不动产证、拿到所有权,也无法改变“居住权”已经存在的现实,没有权利赶走居住权人。

首先最重要的是房产交易安全。过去房产交易,只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来房产交易,必须考虑到居住权的存在,这是房产交易最不容忽视的变量。

被设置居住权的房子没有商业价值,人家买这套房屋,不能居住,不能出租,等于使用价值为0,等于没有流通价值。只有等到居住权到期或居住权人死亡或居住权消灭后,房屋才恢复价值。所以买房前一定要进行调查,不仅调查是否有长期租赁合同,也要看看是否设置了居住权。

一旦房屋的居住权在房管局登记了,就算成立,没有登记则不成立。买房一定要查册,看房屋有没有被设置了居住权。因为,新房东也不能赶走居住权人。

而对于社会成员关系上,老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”,老人去世后,即便房子为子女所继承,保姆或亲戚仍享有居住权。

如果“居住权”是终生的,保姆或亲戚可以住到自己去世为止,子女即便拿到了不动产证,也没有权利将其赶出,也不得再次用于出租。

而对于男女婚姻关系中牵涉的住房问题,居住权出现提供了一种新的解决方案:给另一方居住权,而不用让出所有权。这种方案不牵涉到房产证加名,婚姻中的一方可以不出钱买房还房贷,另一方也可以保障对方的居住权,但是房子产权和对方无关。

现实状态下,像债务人恶意利用“居住权”对抗债权人的合法权益;居住权与所有权分离,那么新设居住权的房子,其入学权益、落户权益归谁所有等事关“居住权”问题的细节和落地,则需要进一步的法律和政策配套。